Der BGH hat mit dem Urteil vom 14.11.2018, AZ: VIII ZR 109/18 wiederholt die Recht der Mieter gestärkt. Im Jahr 2012 hatte die Stadt Bochum ein Haus an den Kläger verkauft. In dem Kaufvertrag war folgende Klausel enthalten:
Dem Käufer ist ferner bekannt, dass im Hause „H.“ eine Wohnung im Erdgeschoss an die Eheleute L. und M. D. vermietet ist (Vertragsbeginn 16.06.1981). Die Mieter haben ein lebenslanges Wohnrecht. Der Käufer übernimmt das bestehende Mietverhältnis. Er darf insbesondere keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wegen der Behinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung aussprechen. Möglich ist lediglich eine Kündigung wegen der erheblichen Verletzung der dem Mieter obliegenden vertraglichen Verpflichtungen. Im Rahmen einer Wohnungsmodernisierung notwendige Vertragskündigung mit gleichzeitiger Versorgung/Umsetzung der Mieter in eine gleichwertige Wohnung im Bestand zu vergleichbaren Konditionen ist zulässig. Für den Fall, dass der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers oder ohne Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes das Mietverhältnis kündigt, ist der Verkäufer berechtigt, das Kaufgrundstück lasten und schuldenfrei wiederzukaufen.
Drei Jahre nach Erwerb kündigte der Käufer das Mietverhältnis. Die Räumungsklage des Käufers blieb ohne Erfolg. Auch der BGH bestätigte die Entscheidung der Vorinstanzen.
Bei der in einem Kaufvertrag des Vermieters über ein Hausgrundstück enthaltenen Vereinbarung, wonach der Mieter einer Wohnung des Hauses ein lebenslanges Wohnrecht haben und eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den in den Mietvertrag eintretenden Erwerber ausgeschlossen sein soll, handelt es sich um einen (echten) Vertrag zugunsten Dritter (hier: des Mieters) gemäß § 328 BGB. Der Mieter erwirbt hierdurch unmittelbar das Recht, auf Lebenszeit von dem Käufer die Unterlassung einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu verlangen.
Ferner ist die Klausel nach Entscheidung des BGH auch nicht unwirksam:
Entgegen der Auffassung der Kläger ergebe sich eine Unwirksamkeit der Kündigungsschutzregelung in der oben genannten Auslegung auch nicht aus dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen wegen unangemessener Benachteiligung der Kläger. Es erscheine bereits fraglich, ob wegen des erstmals in der Berufungsinstanz erfolgten Vortrags, dass es sich um Vereinbarungen handele, die die Stadt Bochum bei einer Vielzahl von Immobilienveräußerungen verwendet habe, überhaupt vom Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen ausgegangen werden könne. Dies könne jedoch offenbleiben, da die streitige Klausel jedenfalls nicht gemäß §§ 307 ff. BGB unwirksam sei. Sie benachteilige die Kläger entgegen ihrer Ansicht nicht unangemessen (§ 307 Abs. 1, 2 BGB).
